动作频频背后：朗诗，中小房企的“自救”术|中期观察⑯
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撰文|蜜妹&编辑|凯
这是@闺蜜财经的第1134篇原创
房地产低潮期，一则人事变动公告引起蜜妹注意。
发布方为朗诗绿色生活，公告内容是宣布将刘超从首席财务官调任为公司分管运营副总裁兼董事会秘书；将首席人力资源官薛媛调任为副总裁兼首席财务官。
也是9月，穆迪下调了朗诗绿色管理的公司家族评级（CFR），从“B3”下调至“Caa1”，并将其高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”。
就在不久前，朗诗绿色生活、朗诗绿色管理才发布了2022年中期业绩。朗诗集团这两大上市平台，表现到底如何？
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从中期报告来看，如多数房企、物企一样，朗诗系的上半年过得并不太如意。
先说最近换防的朗诗绿色生活。从增长来看，朗诗绿色生活表现还算可以。营收4.18亿元，同比增加29.44%，虽然不及2020年及以前，但至少比2021年要高。毛利润、归母净利润的增长都高于营收增速，分别是37.65%、56.17%。
增长虽然有恢复迹象，但蜜友们应该也看到了，朗诗绿色生活的营收体量并不大，且盈利能力的诸多指标低于平均。
如下图东方财富数据显示，2022上半年，朗诗绿色生活的毛利率约为25.1%，同比2021年的23.7%增加1.4个百分点，但低于2021整年的25.24%，且低于行业平均。此前诸葛找房统计显示,50家上市物企2022上半年的平均毛利率为27.99%。
净利率2022上半年朗诗绿色生活为5.7%，高于2021年同期，但低于2021全年，更是低于12.83%的上市物企平均水平。
值得注意的是，朗诗绿色生活的母公司依赖症有所减轻。要知道2018-2020年末，按在管建筑面积计，朗诗绿色生活提供物业管理服务的物业中，朗诗开发的物业及朗诗与其他独立第三方物业开发商共同开发的物业（朗诗未必于该等物业中拥有控股权益）所占比例，分别为97.7%、98.0%、98.3%。但2022年中期，其在管建筑面积中，独立第三方的物业占比上升到了36.9%。
这和其2021年上市后的诸多收购行动有关。仅2022上半年，朗诗绿色生活就通过市场投标新增项目18个，新增签约建筑面积约213万平米，新增在管建筑面积约284万平米；通过收购新增项目30个，新增签约建筑面积约703万平米，新增在管建筑面积约598万平米。
不过，朗诗绿色生活的现金流在减少。相比2021年末，其现金及现金等价物减少45.9%，为2.40亿元。
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同样现金流在减少的还有朗诗绿色管理，下降更狠：从2021年末的40.31亿元减少到2022年中期的13.48亿元，降幅为66.56%。
此外，该司大约一半的现金由朗诗绿色管理在美国上市的子公司Landsea Homes Corporation（LHC）持有，朗诗绿色管理无法立即动用该部分现金。
朗诗绿色管理就是以前的朗诗地产。今年8月9日，朗诗绿色管理有限公司发布公告，官宣改名。公告显示，自2022年7月5日起，该司名称已由“Landsea Green Properties Co.,Ltd.”更改为“Landsea Green Management Limited”，采纳“朗诗绿色管理有限公司”作为新中文第二名称，以取代“朗诗绿色地产有限公司”。并自2022年8月15日9时正式生效。
算上这次，已经是朗诗最近4年的第三次改名。早在2018年初，朗诗地产宣布计划从单一的地产开发公司向多种业务组成的纵向一体化综合型集团转变，公司名由“朗诗绿色地产”变更为“朗诗绿色集团”。
2019年6月，朗诗地产宣布将包括长租公寓及设计在内的非地产开发相关业务剥离至控股集团，公司更名为“朗诗绿色地产有限公司”，重拾“地产”二字。
其他数据来看，2022上半年，朗诗绿色管理营收虽然增长不错，但净利润增长情况不容乐观。其中营收57.51亿元，同比增速62.6%，归母净利润却为-5.07，同比下降13.83%。
三道红线来看，2022上半年，“绿色”标签的朗诗绿色管理却并不“绿”，且是最高级别的红档：剔除预收款项后的资产负债率79.5%、净负债率132.91%、现金短债比0.59。
此前穆迪的报告里曾说，朗诗绿色管理的流动性和违约风险增加，原因是其流动性和运营能力减弱，以及大量债务即将到期。负面展望反映出，在融资条件紧张的环境下，该公司解决再融资需求的能力存在不确定性。
目前，朗诗绿色管理存续一只美元债，存续规模两亿美元，将于2022年10月21日到期。
朗诗绿色管理也在想办法。比如8月26日，公告称出售合营公司上海融懋商业管理有限公司50%股权，出售所得款项净额约1.376亿元，所得金额将用于偿还公司债务并作为营运资金。
对于出售的理由，朗诗绿色管理称，集团主要在中国及美国从事物业开发及销售，由于集团的业务模式已由传统的重资产模式转型至轻资产模式，出售事项为集团带来可专注于轻资产业务及提高营运资本的机会。
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实际上，朗诗发力代建已经有些年头。早在2014年，其就开始提出“轻装上阵”的转型战略，开展委托开发、小股操盘、合作开发等轻资产业务，不过成效如何还有待观察。
财报显示，2021年度，朗诗开发代建服务收入约为7.52亿元，占公司当年总收入的9.3%，2022上半年,朗诗开发代建服务收入2.83亿元,占总营收57.5亿元的比重为4.9%，占比不增反降。
官网显示， 朗诗集团创立于2001年，是国际化的绿色开发服务商和生活运营商。旗下拥有朗诗绿色管理、朗诗绿色生活（01965.HK）以及朗诗美国地产（Landsea Homes）三家上市平台。
从分布来看，美国一、二线门户城市给朗诗贡献了81%的权益项目签约销售额，国内贡献19%，主要来自杭州、武汉、成都、海宁等城市的在售项目。
可以看到的是，在房地产筑底期，中小房企朗诗虽然大力搞代建、布局美国市场等等，但业绩滑坡依然难以抵挡，债务压力也不小。未来的路是荆棘抑或坦途，尚未可知。
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